Unsere Mietinvestition in Nizza. We did it again!

Vor einigen Jahren wurden wir Eigentümer einer 2-Zimmer-Wohnung in La Rochelle, wir haben euch hier davon erzählt.

Sechs Jahre später haben wir nun die Schlüssel für eine weitere Wohnung in Nizza bekommen. Wir haben sie vor zwei Jahren gekauft, als wir am anderen Ende der Welt waren. Auch dieser Artikel ist ein Erfahrungsbericht und keine Beratung.

Diesmal gehen wir über denselben Finanzberater, der uns drei Wohnungen im Bau anbietet: eine in Saint-Étienne, eine in Reims und die letzte in Nizza. Die Kaufpreise und Mietenschätzungen sind unterschiedlich. Aus verschiedenen Gründen entscheiden wir uns für Nizza, denn es scheint die dynamischste Stadt zu sein und das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis erscheint uns am interessantesten.

Außerdem ist diese Wohnung:

• in der Nähe des Bahnhofs
• 10 Minuten mit öffentlichen Verkehrsmitteln vom Strand entfernt
• in der Nähe der Universitäten
• viele öffentliche Verkehrsmittel in der Nähe
• viele Restaurants und Geschäfte in der Umgebung
• in einem begehrten Viertel

Es ist also die ideale Lage, sowohl für die Langzeitmiete als auch für die Saisonvermietung. Man hat uns gesagt, dass Nizza für seine Festivals bekannt ist und es durchaus möglich ist, die Wohnung im Sommer zum Beispiel an Musiker zu vermieten, und nicht nur über Airbnb.

Wir kennen Nizza nicht sehr gut, aber unser Notar ist Niçois und unser Finanzberater hat Wohnungen im Nachbargebäude verkauft, also konnten alle bestätigen, dass die Lage ideal war. Ich habe die Adresse einer Freundin gezeigt, die auch seit mehreren Jahren auf der Suche nach einer Immobilie in Nizza ist, und auch sie hat mir die Information bestätigt.

Da wir nur wenig Bargeld haben, kaufen wir sie ohne Eigenkapital, wir zahlen die Notarkosten aus eigener Tasche, das ist alles. Unsere Bank unterstützt uns, weil sie uns bereits kennt und wir dort bereits einen Immobilienkredit haben. Im Jahr 2022 nutzen wir das letzte Zeitfenster, um uns zu einem interessanten Zinssatz für einen langen Zeitraum (20 Jahre) maximal zu verschulden. Beachten Sie jedoch, dass der Verschuldungsgrad für eine Mietinvestition immer etwas höher sein wird als für eine selbst genutzte Immobilie.

Im Gegensatz zu unserem ersten Mietprojekt in La Rochelle handelt es sich hier um ein Pinel-Projekt (mit Steuerermäßigung über 12 Jahre). Und die monatliche Kreditrückzahlung ist doppelt so hoch wie die Miete. Das bedeutet, dass wir eine Sparanstrengung erbringen müssen für die nächsten 20 Jahre. Dieser Betrag ist jedoch gering genug, um ihn uns leisten zu können.

Ich erinnere daran, dass diese Investition für unsere alten Tage gedacht ist, nicht um zu 100% Rentner zu werden. Wir haben andere Einkommensquellen und akzeptieren eine Sparanstrengung für diese Wohnung, um den Leverage-Effekt des Kredits zu nutzen. Wir hätten auch aus dem Pinel-System aussteigen können, um eine höhere Miete zu erzielen, aber nach Berechnungen sind die Steuerermäßigungen durch Pinel interessanter und die Verwaltung einer Langzeitvermietung erscheint uns einfacher umzusetzen. Aber das ist nur unsere Sichtweise. Andere Investoren hätten vielleicht andere Entscheidungen getroffen.

Alles wurde aus der Ferne erledigt:

• Auswahl und Präsentation der Wohnungen durch den Finanzberater
• Kontaktaufnahme mit unserer Bank für den Kreditantrag
• Treffen mit dem Notar per Videokonferenz zur Unterzeichnung der Vollmacht
• Beauftragung einer Immobilienagentur, um uns in Nizza zu vertreten
• Abnahme der Wohnung durch unsere Agentur in Nizza
• Kleine Schreinerarbeiten
• Kauf und Installation der Elektrogeräte
• Suche nach dem Mieter

Ich bin nach Nizza gefahren, um die Wohnung zweimal zu besichtigen, als sie sich im Bau befand, um sicherzugehen, dass sie ungefähr den Plänen entspricht. Einmal regnete es in Nizza so stark, dass die Kitas geschlossen waren, die Straßenbahn unterbrochen war, die Überschwemmungen großen Schaden anrichteten, und ich ging die Wohnung besichtigen, sehr erleichtert festzustellen, dass im Gebäude kein einziger Wassertropfen sichtbar war.
Aber die eigentliche Abnahme wurde von unserer Agentur durchgeführt, und zum Glück, denn ich hätte die kleinen Details und Mängel nicht gesehen, die im Dokument vermerkt wurden.

Leider war nicht alles ein Spaziergang zwischen Covid, Krieg in der Ukraine, Inflation, Überschwemmungen … Die Wohnung wurde mit eineinhalb Jahren Verspätung geliefert. In der Zwischenzeit mussten die Kredite bezahlt werden, ohne Mieteinnahmen zu erzielen. Es gab Anschlussprobleme bei ENEDIS, einen Wasserschaden, einen Architektenwechsel, zahlungsunfähige Dienstleister, und bei der Übergabe fehlten ein paar Quadratmeter. Kurzum.

Die Anzeige für die Wohnung wurde 3 Tage lang auf den bekanntesten Vermietungsseiten veröffentlicht. Die Agentur musste sie deaktivieren, nachdem 100 Anfragen eingegangen waren. 20 Unterlagen wurden eingereicht, aus denen 5 Personen für eine Besichtigung ausgewählt wurden. Und von den 5 wollten 3 die Wohnung mieten.

Da es sich um eine Pinel-Wohnung handelt, ist sie für Personen mit bescheidenem Einkommen reserviert. Von den 3 Bewerbungen gibt es eine, die nicht mehr verdient als die anderen, aber deren Profil uns sehr gut gefällt. Leider war die Bewerbung unvollständig. Und da wir eine Versicherung für Mietausfälle haben, ist jede unvollständige Bewerbung nicht förderfähig, also mussten wir die Wohnung einer anderen, vollständigeren Bewerbung geben. Wenn Sie also eine Wohnung mieten möchten, wissen Sie, dass das Einkommen nicht alles ist. Sie müssen aber bei der Kontaktaufnahme mit der Agentur relativ schnell Ihr Einkommen angeben (per SMS oder Kontaktformular). Und sorgen Sie von Anfang an für eine absolut vollständige Bewerbung, das erleichtert Ihre Wohnungssuche.

Dies ist das letzte Mal, dass wir auf Plan kaufen, es gibt zu viele Unwägbarkeiten und zu viele böse Überraschungen. Aber unser Plan für den Ruhestand nimmt langsam Gestalt an.

P.s.: Wir sind weder Makler noch Finanzberater, dieser Artikel schildert lediglich unsere Erfahrung. Jede Erfahrung ist persönlich, und da es sich um eine wichtige Investition handelt, können wir Ihnen weder eine bestimmte Bank empfehlen noch die Kontaktdaten unserer Berater mitteilen. Vielen Dank für Ihr Verständnis.