Das war’s, der Laden gehört uns!
Ich habe auf meinem Facebook-Account (privat) die Fotos von unserem ersten Immobilienerwerb gepostet. Und jeder fragte mich, ob wir planen, nach Frankreich zu ziehen usw. Aber nein, wir fahren weiter. Unsere Wohnung ist eine Mietinvestition und wird als Home Sweet Home dienen… eines Tages, vielleicht wenn wir in Rente gehen.
Ich erzähle Ihnen hier, wie wir unsere erste Wohnung auf Reisen gekauft haben.
Da wir Neulinge auf diesem Gebiet sind, ist es nicht unbedingt ein Ratschlag (es gibt sicher profitablere Dinge), sondern ein Feedback. Unser Ziel war es nicht, die Rendite zu maximieren, sondern unser Vermögen für den Ruhestand aufzubauen.
Hintergrund
Wissen Sie, dass die Weltumrundung nicht unsere oberste Priorität war?
10 Jahre lang haben wir Geld beiseite gelegt, um unseren Hauptwohnsitz in Paris zu kaufen. Denn zu dieser Zeit war es MEIN Traum, eine eigene Wohnung in Paris zu haben. Unser Ziel war ein F3. Und trotz unserer aktiven Suche fanden wir KEINE Wohnung nach unserem Geschmack (irgendetwas stimmt immer nicht, und da wir nicht so sehr auf Bauarbeiten stehen, macht uns die Vorstellung, das ganze Bad neu zu machen, schon im Voraus betrunken), für das lächerliche Budget, das wir hatten.
JB ist immer unzufriedener mit seiner Arbeit und erzählt mir mehr und mehr von einer Weltreise und einem Leben als digitaler Nomade. Indem ich ihm beim lauten Träumen zuhöre, stelle ich ihm eines Tages ein Ultimatum :
- entweder wir verschulden uns für unsere Pariser Wohnung, also mindestens 500.000€ und wir bleiben unser ganzes Leben hier, um den Kredit zurückzuzahlen
- oder wir sagen “ Fuck“ und gehen auf Welttournee. Abschied von der Pariser Wohnung
Nun, er wählte Option zwei…
Wir zählen unser Geld und erstellen eine Prognose für die Weltumrundung. Und wir stellen fest, dass noch Geld übrig ist.
Was machen wir damit? Es wäre eine Schande, ihn mit weniger als einem Prozent pro Jahr auf einem A-Heftchen schlafen zu lassen.
Der Finanzberater 1
JB kontaktiert einen Vermögensberater, den er über das Internet gefunden hat. Er stellt uns Fragen zu unserer Weltreise und schlägt uns eine Mietinvestition, loi Pinel, in Nantes, F3 mit einem riesigen Balkon vor.
Die Pinel-Regelung bietet die Möglichkeit, eine Einkommenssteuerermäßigung auf eine Mietinvestition zu erhalten, wenn sich der Investor verpflichtet, die nackte Wohnung für einen Zeitraum von mindestens sechs Jahren als Hauptwohnsitz zu vermieten.
Wir sind super aufgeregt über das Projekt. In der folgenden Woche bietet er uns eine weitere Mietinvestition an, in Toulouse, ein Haus mit einem kleinen Garten. Wir mögen es zu sehr. Die Idee ist, einen maximalen Beitrag zu leisten (mit dem, was wir von dem gesparten Geld übrig haben), den Rest zu leihen (da wir noch 2 unbefristete Verträge haben und niemand weiß, dass wir um die Welt reisen werden), und intelligent zu kalkulieren, so dass die Miete die monatlichen Rückzahlungen und die Kosten vollständig finanziert. Dann sagt er uns, dass wir, wenn wir gut abschneiden, 2 Darlehen gleichzeitig für die 2 Wohnungen bekommen können. Und wenn Sie dann keinen Kredit bekommen, können Sie den Kauf kostenlos stornieren. Wir unterschreiben für den Kauf von 2 Wohnungen. Wie auch immer, die Einsätze sind gering, oder?
Außerdem habe ich eine Art Warnung in meinem Kopf. Wir unterschreiben den Kauf von 2 Wohnungen in 2 Wochen, aber was passiert mit uns?
Ich weiß, wir waren dumm, unerfahren und blöd.
Wir belästigen unsere Freunde, die bereits mehrere Wohnungen haben, zeigen ihnen die Wohnungen, die wir gekauft haben, zeigen ihnen den Finanzplan, den wir haben, usw., und einer von ihnen verweist uns an einen anderen Vermögensberater.
Lektion 1: Unterschreiben Sie nicht zu schnell. Ihre Wohnung geht nicht von heute auf morgen (vor allem bei Wohnungen auf dem Plan), nehmen Sie sich die Zeit, darüber nachzudenken.
Der Finanzberater 2
Der 2. Berater schaut sich die Pläne an und warnt : Die Wohnungen, die wir kaufen, liegen in Gebieten, in denen es zu viele Pinel-Gesetzesbauten gibt. Es gibt Programme in der Nähe, die bessere Preise für Leute bieten , die dort leben (und nicht investieren) wollen. Wenn sie ihre Wohnung später verkaufen wollen, werden sie einen niedrigeren Preis als unseren ansetzen (weil sie billiger gekauft haben) => Risiko, Geld zu verlieren und keinen Mieter zu finden
Lektion 2: Kaufen Sie nicht in Gebieten, in denen es bereits zu viele Pinel-Gebäude gibt.
Tatsächlich haben wir im Internet gesehen, dass die beiden fraglichen Wohnungen in einer Gegend mit vielen Pinel-Gesetzesgebäuden liegen.
Weder eins noch zwei, der Kauf wird abgebrochen. Zum Glück machen wir das früh, denn für eines der Apartments gilt eine Strafe von 1000€bei einer Stornierung mehr als 7 Tage nach der Unterschrift (aus welchem Grund auch immer) – etwas, das wir beim ersten Mal nicht gesehen haben. Denn ich kann Ihnen versichern, dass die Verträge so lang sind (etwa 100 Seiten pro Wohnung), dass wir diesen Punkt übersprungen haben.
Lektion 3: Lesen Sie die fraglichen 100 Seiten
Dann schlägt uns der Berater Nr. 2 eine Mietinvestition in La Rochelle vor (und andere risikoreichere Investitionen, aber wir sind zu vorsichtig, um das zu unterschreiben).
Hier sind die Argumente, die er vorbringt:
- Top Viertel: sehr beliebt, sicher, 10mn Fußweg vom alten Hafen. Nur eine Pinel-Konstruktion vor unserem Gebäude, aber geringes Risiko, mehr als das zu haben, da der Bezirk aus Wohngebieten und kleinen Flächen besteht. Nachbarschaft, die von Studenten nicht geschätzt wird (gut, das bedeutet, dass wir nicht jeden Sommer neue Mieter finden müssen)
- Geschätzte Miete = Monatliches Darlehen + Verwaltungsgebühren des Immobilienbüros + sonstige Kosten. Im Grunde bringt uns diese Wohnung während der Laufzeit der Hypothek nichts, aber sie wird uns auch nichts kosten, wenn alles gut geht (außer dem Anfangsbeitrag natürlich)
- Großes Potential für saisonale Vermietungen (wenn Sie alt sind, können Sie darin wohnen und es während der Sommerferien für eine Woche mieten, da das Gebäude nur 10mn zu Fuß vom alten Hafen – und dem Strand – entfernt ist)
- Als Bonus: die Möglichkeit, die Steuerbefreiung für das laufende Jahr zu machen, während sie bei den Konstruktionen des Pinel-Gesetzes erst ab dem folgenden Jahr möglich gewesen wäre (wenn wir in der Welt herumkommen, ohne Einkommen…)
Jetzt im Nachhinein hat uns dieser Berater in den beiden Punkten, die wir (mangels Erfahrung) komplett übersprungen haben, sehr gut beraten:
- der Wohnungsplan: es gibt viele Wohnungsmöglichkeiten in diesem Gebäude, aber der Plan unserer Wohnung war einer der besten. Das kann ich jetzt sehen, wenn ich die Wohnungen meiner „Nachbarn“ von Investoren besuche. Denn ihre Wohnung hat unbrauchbare und unlogische Räume, während unsere perfekt ist. 0m² verloren.
Lektion 4: Wenn der Finanzberater eine bestimmte Wohnung im Gebäude vorschlägt, gehen Sie auf die Website des Programms und sehen Sie sich die Pläne anderer Wohnungen mit der gleichen Grundfläche an, um zu sehen, ob diese besser sind oder nicht.
- die Seriosität der Unternehmen, die dieses Programm betreiben: Wir sind weder in der Branche noch in der Region und kennen die seriösesten Unternehmen der Branche nicht. Auf jeden Fall können wir Ihnen nach Hunderten von E-Mails, die wir mit den verschiedenen Protagonisten dieses Programms ausgetauscht haben, sagen, dass ihr Service außergewöhnlich ist. Die Anwaltskanzlei des Programms half uns beim Ausfüllen unserer Steuererklärung. Die mit den Arbeiten beauftragte Firma hat uns eine sehr detaillierte Besichtigung der Baustelle ermöglicht. Der Kundendienst schickt uns innerhalb einer Stunde alle notwendigen Informationen für die Anmietung unserer Wohnung usw. Alles wird so professionell, reaktiv und reibungslos erledigt, dass wir überrascht sind, einen solchen Service zu haben, nachdem wir den Scheck unterschrieben haben, Sie wissen, was ich meine?
Lektion 5: Finden Sie so viel wie möglich über die Seriosität der Unternehmen und Strukturen heraus, die an diesem Programm beteiligt sind. Und vor allem der Projektleiter (Google ist Ihr Freund)
Nun, der einzige Haken ist, dass der für Ende 2017 geplante Hauptliefertermin mehrfach verschoben wurde. Schließlich wird die im Dezember 2016 gekaufte Wohnung erst im Juli 2018 für eine Vermietung ab August/September 2018 übergeben. Das ist ein bisschen mehr als 6 Monate zu spät.
Was ist mit dem Kredit?
Es ist auch nicht einfach, meine Freunde!
Wir hatten eine Traumakte (2 unbefristete Verträge mit guten Gehältern, eine Miete unter 30 % unseres Einkommens, einen erheblichen Beitrag, keine Schulden, …).
Unsere historischen Banken haben nicht reagiert (also haben wir uns verabschiedet).
Dort mussten wir wieder einmal unsere Netzwerke aktivieren, um einen netten Berater in einer sehr netten Bank (in der Normandie!) zu finden, der dafür kämpfte, unser Projekt zu validieren. Übrigens sind wir ihr danach so dankbar, dass wir ihr zum Dank jedes Jahr Pralinen schicken.
JB kämpfte darum, dass seine Bank das Geld für den Kauf der Wohnung überweist (denn das Geld, das man der Bank anvertraut, gehört einem nicht mehr vollständig, sie lassen uns nicht einmal unser Geld überweisen, wie wir es wollen).
Es war umso stressiger, weil wir alles vor Jahresende abschließen mussten, um von der Steuergutschrift profitieren zu können. Letztendlich fand die Kaufübergabe am 26. Dezember 2015 statt 😀
Da es sich um eine Mietinvestition handelt, erklärt sich die Bank bereit, uns den Gegenwert von 1/3 der monatlichen Zahlungen zu berechnen, bis wir Mieter finden. Diese Gebühr erstattet jedoch nicht das Kapital, sondern nur die Zinsen. Nachdem die Wohnung ein Jahr lang im Rückstand war, haben wir uns entschlossen, die monatlichen Raten sofort zu zahlen, auch wenn die Miete noch nicht fällig ist.
Lektion 6: Haben Sie Geld, um die monatlichen Raten zu bezahlen, falls die Wohnung verspätet übergeben wird, und während der Monate ohne Mieter.
Beachten Sie, dass das Darlehen für einen Hauptwohnsitz günstiger ist als für eine Mietinvestition. Der Nachteil ist, dass Sie keinen Anspruch auf eine späte Rückzahlung haben (d.h. erst wenn die ersten Mieter einziehen).
Aber da wir nicht in La Rochelle wohnen, können wir auch nicht lügen und sagen, dass es unser Hauptwohnsitz sein wird, um einen besseren Kreditzins zu bekommen. Denn es wird die Frage „ah ja? und wie finden Sie einen Job in La Rochelle?“ stellen. Kurz gesagt, ich lasse Sie das alles berechnen, wenn Sie interessiert sind (Ratenrückerstattung oder sofortige Rückerstattung), denn es gibt noch Kosten, die mit dieser späten Rückerstattung verbunden sind und die Bank braucht Zeit, um diese Bedingung zu validieren.
Kurz gesagt
- Wir haben uns für eine Mietinvestition in La Rochelle entschieden, mit einem Beitrag, in einem Viertel mit hohem Potenzial.
- Wir beantragten ein Immobiliendarlehen, als wir noch in einem unbefristeten Arbeitsverhältnis standen, ohne unsere bevorstehende Abreise zu einer Weltreise anzugeben
- Die Idee ist, dass Miete = Darlehensrückzahlung + Verwaltungsgebühren + andere Gebühren . Während der Laufzeit der Hypothek bringt uns die Wohnung also nichts , kostet uns aber auch nichts
(keine Steuern auf die Miete, da wir immer ein Darlehen in gleicher Höhe haben). Aber am Ende des Kredits wird die Miete direkt in unsere Tasche fließen (- Steuern natürlich). Bis dahin (in 15-20 Jahren), wenn wir kein Einkommen mehr haben, können wir vielleicht von dieser Miete leben (in einem billigen Land in Asien zum Beispiel oder in Südamerika).- Eine kleine Klarstellung zu der Verwirrung, die ich bezüglich der Steuern und des Kredits gemacht habe – danke an Olivia, unsere Leserin, die darauf hingewiesen hat. Ich habe ihre ausführliche Erklärung hier eingestellt: „Nur die Darlehenszinsen sind von Ihrem Immobilieneinkommen abzugsfähig, nicht der Teil, der der Rückzahlung des Kapitals entspricht. Die Tatsache, ein Darlehen in gleicher Höhe wie die Miete zu haben, bedeutet nicht zwangsläufig ein Grundstücksdefizit (vor allem bei niedrigen Zinssätzen), zumal, je mehr Sie in den Rückzahlungen vorrücken, desto mehr sinkt der Anteil der Zinsen zugunsten der Rückzahlung des Kapitals, also desto weniger Zinsen können Sie absetzen. Wenn Sie bei Immobilieneinkünften durch die Steuerbefreiung Ihre Steuern auf Null reduzieren können, sollten Sie darauf achten, dass Sie keine bösen Überraschungen bei den Sozialversicherungsbeiträgen erleben, die weiterhin fällig werden.“
- Erst nach der Besichtigung der Baustelle und der Nachbarschaft in La Rochelle + einer Besichtigung einer Musterwohnung, haben wir den Kauf unterschrieben
- Diese Wohnung, die uns sehr gut gefällt, kann uns als Zuhause dienen, wenn wir in Rente gehen – denn wie Sie wissen, sind wir nicht auf den Staat angewiesen, wenn es um unsere Rente geht. Wir sind digitale Nomaden und müssen uns auf uns selbst verlassen.
Rückblickend kann man sagen, dass wir großes Glück hatten. Jedes Mal, wenn es eine Schwierigkeit gibt oder wir den falschen Weg einschlagen, ist jemand da, um uns zu helfen. Unsere Freunde waren großartig und haben uns viel mit Visitenkarten unterstützt 😀 Mein bester Freund hat sogar seine Vermittlungsgebühr bei der Bank abgelehnt, um uns den besten Kreditzins und die niedrigsten Gebühren zu ermöglichen (zu viel Geld).
Und hier, das Beste zum Schluss, die Fotos von unserer herrlichen Wohnung (F2, 52m²) in La Rochelle.
M/s: wir sind keine Makler oder Finanzberater, dieser Artikel gibt nur unsere Erfahrungen wieder. Jede Erfahrung ist persönlich und da es sich um eine wichtige Investition handelt, können wir Sie nicht zu einer bestimmten Bank beraten oder Ihnen die Kontaktdaten unserer Berater nennen. Wir danken Ihnen für Ihr Verständnis.
Update September 2018: Das war’s, nach einem Monat der Suche nach Mietern (durch unseren Manager) & Validierung der Datei, damit wir von der Versicherung gegen unbezahlte Miete profitieren können, ist unsere Wohnung vermietet! youhouuuu!
Für diejenigen, die daran interessiert sind, haben wir einen Artikel darüber gemacht, wie wir diese Wohnung aus der Ferne verwalten, dank unserer Mietverwaltungsagentur: Ma Gestion Locative.
